一、二线城市的信贷收紧 整体货币政策不紧不松

中国经济时报2017-11-14 09:18

2017年以来,受房地产调控政策影响,商品房销售累计同比呈下降趋势,房地产开工投资有所降温,大房企与中小房企业绩分化显著,房企短期流动性趋紧;未来一段时间内,在“房住不炒”的政策基调下,房地产行业后期或将保持温和降温状态,行业集中度有望继续提高。

虽然部分城市成交量下跌明显,但总体来看,2017年以来房地产市场呈温和降温态势,在房地产“因城施策、分类调控”的大背景下,地区房地产景气度有所分化。专业评估机构联合资信认为房地产行业信用风险较低,展望为“稳定”。

今年房地产市场迎来了新的调控高峰,限购、限贷、限价、限售等政策手段不断升级,范围也从一二线城市扩展到了几乎全部的三四线城市和一二线城市的卫星城市。此次政策调控有别于以往,周期更长,手段更灵活,目标更精准,房地产市场投机需求受到了较大程度的抑制,其对商品房销售、开发和投资的影响正在逐步显现。

从销售来看,2017年前三季度,我国商品房销售面积11.6亿平方米,同比增长10.3%;销售额9.19万亿元,同比增长14.6%。商品房销售面积和销售额的累计同比增速除了在6月份有小幅回调外,呈逐月回落的趋势,销售面积同比增速由年初的26%下降到了三季度的14.6%。

分城市来,2017年前三季度,一线城市新房销售量较2016年同期大幅下滑约38.6%,且仍呈下探趋势。二线城市的新房销售量也从2017年春节后开始加速下滑,二季度以来累计同比降幅在34%至36%之间波动。而今年对房地产销售形成支撑的是三四线及以下城市,联合资信认为这主要是受益于一二线城市的需求外溢效应和棚改货币化安置等去库存政策的刺激;但值得注意的是,随着调控政策的不断升级和“去库存”政策效应的逐渐减弱,三四线及以下城市对地产销售的支持作用正在加速减弱,部分三四线代表城市新房累计成交面积已出现20%以上的降幅。

在价格方面,2017年以来,一线城市,新建住宅价格基本保持稳定,8月后环比开始由正转负,8月单月出现0.30%的年内最大跌幅。二线城市新建住宅价格环比上涨幅度也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。虽然自调控政策实施以来,监管部门对预售证备案价实行严格管理,新房房价上行趋势被抑制,但二手房价格指数也基本可以确认相同的趋势。三四线城市商品房价格涨幅大于一二线城市,但也出现了环比回落态势,三线代表城市新建住宅价格9月环比增幅仅为0.20%,逐步趋稳。

从土地成交情况来看,2017年主力房企销售情况良好,资金较为充裕,补库存意愿较强,同时各线城市土地供应同比均有所增加,土地市场量价齐升。2017年1月到9月,房地产开发企业土地购置面积1.67亿平方米,同比增长12.2%;土地成交价款8149亿元,同比增长46.3%;300个城市成交楼面均价为2384元/平方米,同比上涨28%。一线城市响应土地供应新规,土地供应显著增加,但其中自住房土地供应增加,对销售条件和价格以及自持比例等限制也较多,溢价率相对其他城市较低,为18%。二线城市土地供应与去年基本持平,土地价格仍在上涨,平均溢价率为33%,涨幅则有所收窄。三四线城市上半年的良好销售情况和热点城市的需求外溢,带动了土地市场升温,土地供应和成交面积均有较大幅度的增长,根据中指院的统计,成交楼面均价较2016年同期增长19%,平均溢价率高达45%。

房地产开工情况则与土地市场的火热有所差异,与地产销售相关性加强。2017年前三季度,房屋新开工面积13.1亿平方米,增长6.8%,其中住宅同比增长7.8%,商营房和办公楼则同比分别下降9.5%和8%;新开工面积累计同比增速呈回落的趋势,由年初的10.4%下降到9月的6.8%,但新开工同比增速的下降幅度没有销售明显。2017年1月到9月,全国房地产开发投资8万亿元,同比名义增长8.1%,而7月和8月均为7.9%,地产投资同比增速呈企稳态势,这主要来源于前面提到的主力房企补库存意愿较强和土地成交的支撑。

从地产开发资金到位情况来看,2017年1月到9月,房地产开发企业开发资金11.3万亿元,同比增长8%,来源中国内贷款、定金及预收金和各项应付款占比有所上升,分别占房地产开发资金来源的16.8%、30.60%和23.3%,个人按揭贷款和企业自筹资金占比有所下降,分别占15.68%和32.23%。2017年上半年,证券投资基金业协会、证监会、保监会对房地产企业融资政策收紧。在债市方面,2017年在交易所和银行间成功发行债券的也基本都是龙头房企,地产债券利差持续走扩;各线城市限购、限贷也将限制个人按揭贷款的增加,下半年来地产开发到位资金涨幅开始收窄。随着前期融资资金的大量使用、债务逐步进入偿还期,销售回款节奏的放缓,加之当前去杠杆政策基调不变,后续房企的资金链整体趋向紧张。

专家预计,未来一段时间,房地产企业资金链承压,储备项目获取难度也将加大,由于房企之间合作项目逐渐增多,这类项目在法律、财务管控、运营风险的控制上难度更大,部分房企合作项目的风险也在逐渐暴露中。总体看,在流动性收缩、土地稀缺及政策调控的大背景下,房地产发债企业的信用资质分化程度有所加剧,高信用等级的房企在资金实力及项目储备方面的优势愈加凸显。

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