购房擦亮眼睛 小心楼市广告语营造的“美丽陷阱”

南方网2018-03-28 08:08

在房地产交易平台上,相对于开发商而言,购房者是一个相对不够专业的群体,“闯”误区,“掉”陷阱的人不少。特别是设计精美的广告,所有的房子看上去都完美,但购房者务必要擦亮眼睛,小心广告语营造的“美丽陷阱”,提前规避不必要的置业烦恼。

最低价

最低价××元/平方米起。在这些字眼中,那些醒目的数字常常是整个房地产广告中最吸引买家的字眼。只要是有意购房者,看了这组数字大都已经想像着自已入住后的幸福样子。太值了,那个地段,这样的低价,谁都恨不得马上飞过去下定。

真相:当买家们攥着那一把钞票,乐得屁颠屁颠的向那些最低价的房子跑去时。现实往往是售楼人员满脸婉惜地告诉你:真的非常可惜,你来迟一步了,最低价的那几套单位已经被别的买家抢先购买了。不过还好,还有一些虽然贵一点,但位置更好的单位可供选购。

当买家还在为来迟一步痛惜不已,恨不得多长几条脚时。真正的残酷事实是:该价位的单位其实并不存在,这只是一个虚拟的动人数字,作用就是为了吸引更多的人来看楼。

攻防提示:看得到但买不到的价格,大可不必放在心上。

均价

当最低价在购房者越来越精明的年代,不再容易吸引人,相反常常带来的是引人反感时,均价××元/平方米,就成为另一组在房地产广告中最常见的数字。不同的名目,但开发商希望得到了反应是相同的:那就是希望这个数字能引起买家们的强烈购买兴趣。

真相:与最低价一样,当购房者对均价怀着将信将疑的态度,去到楼盘的售楼部时,通常会发现,不难在价目表里找到“均价”所标示的单位。不过,这些单位却常常是该楼盘的最低价格,真正的均价往往还要在这个价格上加上不小的一个数目。

攻防提示:只能是仅供参考,真正的均价还需加上5%-10%。

分钟

“距某商业中心仅10分钟车程”、“交通便捷,至市中心仅几分钟”……在房地产广告中,有一个奇怪的现象,就是两地的距离已经被“分钟”这个时间单位所代替,造就出一种近在咫尺的距离感觉。

真相:当买家们入住后,不难发觉当他们从家中坐车要到“某商业中心”时,所花的时间却是超过半个小时。在这时,已经既成事实的住户才会恍然大悟“十分钟距离”的真正含义:在路上没有其它车辆和红绿灯的前提下,以超过150公里/小时的速度狂飚,即可在10分钟内到达“某商业中心”。

攻防提示:大多是一派胡言。最可靠的做法是亲自走一走,坐一坐车,去体验一下。

公里

公里是最直接的距离表述方法,在被“车程”等新潮距离测量法搞昏了头后,“公里”似乎能给人更多一点的信任。

真相:以公里作为单位的距离测量方法,既可以是曲线,亦可以是直线。广告里展示的是最短的直线测量距离,但迂回曲折的道路才是现实生活。1公里的直线距离,在现实中很有可能要走3公里才能到达。

攻防提示:亲身体验最可靠。

毗邻

“毗邻”是一个挺文皱皱的词。但在房地产广告中,却屡屡出现:“毗邻某名校、毗邻某公园”……这个词给人的感觉就是触手可及、近在咫尺,几步之遥的距离感觉。

真相:当真正去考察时,所有人都会发觉原来“毗邻”会是有如此大的弹性:隔着一堵墙是毗邻;隔着一条街是毗邻;隔着几个站是毗邻;甚至隔着一个行政区也是毗邻!

攻防提示:要知道这本身是一个模糊概念。具体看一看事实如何,才不至于觉得上当受骗。

园林

热带风情园林、日本园林小景、北欧水乡景致……近几年来,打着各种风格旗号的园林设计,都是众多楼盘的重要开发概念。最近随着外国园林景观设计公司进入广州的房地产市场,园林概念更成为房地产广告上最红火炒作的内容。

真相:不能否认不少楼盘,尤其是大型楼盘的园林设计做得十分出色。但在极多数的中小楼盘中,发展商“精心打造”出来的园林享受,远远及不少广告给买家带来的园林想像享受。在现实中,热带园林往往为几棵大王椰所代替,水乡情怀不得不由一条臭水沟或一个小水池所承担。

攻防提示:最可靠的做法是:不见到园林,不买楼。此外,直接从楼盘的规划图上量度园林的规模。对于在广告上明确提到的园林景点如果没有,还可到法院去告它。

景观

江景、山景、公园景等优美景观,是近年来最为红火的房地产开发概念,也是最吸引购房者的卖点之一。因此,在众多的房地产广告中,一线江景、无敌山景、俯瞰公园全景等景观字眼,就成为重点突出的部分。

真相:在消费者委员会中,有不少投诉是:发展商推崇,买家投入大笔资金购入的江景单位、山景单位,在购房者入住没多久后,在原来的美景间,却拔起了一座座更高的住宅,“无敌楼景”成为原来美丽景色的替代品。找发展商时,却被告知:这是政府的规划,谁叫你不看清楚,这不能怪别人。

攻防提示:最重要的是想办法看一看现场或有关楼盘周边的建设规划,明确在购买的房子与景观之间会不会有新的建筑物出现,因此而遮挡景观。规划图可到规划局查找。

绿化率

在房地产广告中,“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面,常常后缀着低至30%,高至60%,甚至200%的数字,使人很容易从这个简单的数字,想像到整个小区满目的绿色。

真相:绿化率=绿化面积/用地面积。这是一个颇为容易计算的数字。如果依此公式计算,在广州的所有楼盘当中,绿化率能达到30%就已经是很了不起了。不过发展商也有他们的变通之法:架空层绿化应当算入绿化面积内;顶层绿化亦应算入绿化面积内,水面面积亦可算入……总之,发展商都能找到一个个“充足”的理由,来武装他们的绿化率。

攻防提示:真正的绿化规划只会在真正的规划图上,购房时可要求发展商提供确认。

回报率

随着越来越多的投资资金进行房地产市场,投资回报率成为越来越多买家关心的内容。这样,在房地产广告,特别是商铺广告当中,超过10%的回报率,就不时出现。

真相:在投资市场中,回报率永远处于一个变化的状态,即使是最准确的市场分析家,亦无法保证在以后的几年内,商铺或住宅的投资一直保持高额的回报率。更不要说是长达十年,甚至二十年的时间了。所以说,广告上高额的回报率,大多只是一个美丽的数字罢了。

攻防提示:这是谁也难以保证的事情,不可全信。

超额认购

“在短短一周的内部认购期内,反应极其强烈,已经超额×倍认购。”在一些楼盘即将公开发售前夕,其促销广告中常常会出现“超额认购”的字眼,使不少购房者认为如果不抓紧机会,将难以买到楼。

真相:在房地产营销过程中,通过内部认购造势是一种最常用的手法,这时发展商经常推出极小量的性价比较高单位,吸引众多的买家交纳诚意金,从而造成认购踊跃的表象。一旦正式公开发售,推出的价格往往有较大幅度的上升,令购房者失望。

攻防提示:真身体验就可看出真假。

送豪华装修

“购房免费赠送价值××元/平方米的豪华装修。”白送的装修,而且还是豪华的,省钱更省心。

真相:事实上,发展商在销售过程中赠送的豪华装修,其建造成本早已经纳入楼价当中,绝对的羊毛出在羊身上。而且,说是价值达数百元/平方米的豪华装修,其真正成本就要大打折扣了。

攻防提示:反正已算入楼价,如要购买,务必将所送装修之建材、电器、家具等的品牌、规格、等级、数量等详细写入合同附件。如所送不合,可到消委会投诉或法院起诉。

送天台

“买顶楼送大面积私家天台。”白白多了天台的几十,甚至几百平方米,用来种菜养花,真的不错。

真相:在房管部门的有关法规当中,早就对天台的所有权作出归属,明文指出天台是属于整栋楼宇的业主所共有。发展商口头声明将共有的天台赠送,是得不到法律保障的。

攻防提示:此项为无效承诺,千万不可受到发展商诱惑。

送物业管理费

“买楼送×年的管理费。”小数怕长计,对不少工薪阶层来说,几年、甚至几十年的管理费也是一个挺吸引人的数目。

真相:事实上,大多数发展商在开发销售完成后,将撤出小区,而由开发商前期组建的物业管理公司也极有可能需要更换。在新物业管理公司进驻的情况下,发展商及其组建物业公司所作出的免管理费承诺,恐怕难以得到保障。

攻防提示:此项不可尽信,具体实施时要将相关事项写入合同附件,并写明如未能实现的赔偿办法。

样板间

样板间的设置,最大的目的应该是展示一个个最迷人的童话,让每一位看楼者都有扮演童话主人公的冲动。

真相:其实,发展商不惜投入巨资装修样板间,还有许多不想让购房者看清的目的:将样板房的面积做得更大一些,使人觉得更实用;用各种美妙的装修掩饰在户型设计中的缺陷……

攻防提示:最好直接观看现楼。如果不行,可携带卷尺,按平面图尺寸,直接量度样板房的真实。

沙盘

发展商设立沙盘,为购房者展示了整个小区建设规划的全貌。

真相:沙盘是一个虚拟的模型,在展示规划的同时,亦潜伏着不少变化:在现实中面积比例很小的绿地,在沙盘中的比例会在不知不觉地放大;本来距离挺远的市政配套,在沙盘里会变得很近很近……

攻防提示:真正规划还要以规划图为准,可让发展商提供。

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