楼市全线飘红一个月 “库存告急”只是噱头?

行业动态上海证券报2018-06-28 07:23

在调控重压之下,5月房地产投资、开工、销售全线飘红。

根据观察统计,前5个月包括碧桂园、保利、万科等知名上市房企的销售金额和销售绝对数量都相当亮丽。楼市“红5月”也让业内外充满期待。

对此,华创证券分析师指出,到目前为止主要城市库存已连降42个月,行业依然处于去库存阶段。楼市库存去化率提升的同时,开发商也快马加鞭,积极拿地。一些热点城市也在加大供应,由此市场普遍预计下半年全国楼市增长可期。

上半年上市地产公司销售报喜

“我们各地的项目销售情况都很好,从公司发布的数据,你也能看到楼市迎来了‘红5月’。”碧桂园在南京工作的一位朋友向小编说。

据中国指数研究院统计,2018年6月,27家房企公布5月份销售业绩,26家房企销售业绩实现同比增长,房企5月销售业绩表现乐观,其中碧桂园以771.6亿元的销售额位居榜首,同比增速92.6%。

来看看部分上市公司的销售简报:

保利:2018年5月,公司实现签约面积222.81万平方米,同比增长24.82%;实现签约金额357.21亿元,同比增长43.50%。2018年1-5月,公司实现签约面积1025.98万平方米,同比增长31.22%;实现签约金额1551.19亿元,同比增长42.95%。

万科:2018年5月份公司实现合同销售面积279.7万平方米,合同销售金额428.8亿元;2018年1-5月份公司累计实现合同销售面积1585.5万平方米,合同销售金额2390.3亿元。

融创:2018年5月,公司实现新增预订销售金额人民币387.4亿元,同比增长91%,合同销售金额人民币382.7亿元,同比增长86%,合同销售面积约253.0万平方米,合同销售均价约人民币15130元/平方米。

新城控股:5月份公司实现合同销售金额约166.41亿元,销售面积约135.61万平方米。1-5月累计合同销售金额约672.14亿元,比上年同期增长63.24%;累计销售面积约538.86万平方米,比上年同期增长81.67%。

当然,也有一批房企表现一般。如首开股份,5月份公司共实现签约面积24.91万平方米,签约金额仅60.32亿元。而1-5月公司共实现签约面积89.84万平方米,同比降低25.58%;签约金额234.83亿元,同比降低29.71%。

又如金地集团,5月公司实现签约面积72.2万平方米,同比上升16.13%;实现签约金额118.8亿元,同比上升22.46%。但是,今年1-5月公司累计实现签约面积287.9万平方米,同比仅上升0.93%;累计签约金额485.0亿元,同比下降6.29%。

库存连降42个月

截至6月14日,“我们监测的16个重点城市可售面积为6596万平方米,已连降42个月。”华创证券地产首席分析师袁豪告诉记者,他们团队5-6月还对楼市做了很多草根调研,“总体感受一、二线城市预售证有趋松趋势,楼市去化率也处于高位,三、四线城市热度延续,热销城市能级继续下沉。”

1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,1-4月份为下降2.1%;土地成交价款3522亿元,增长16.0%,增速提高2.4个百分点。土地成交势头强劲。

“5、6月份房企都在冲刺半年报,业绩会比一季度有所好转,尤其是上市公司,在融资环境趋紧、资金承压背景下,房企会加快销售速度回笼资金。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

记者从中国指数研究院数据信息中心还获悉,2018年6月11日至6月17日,40个主要城市土地推出量环比增加54%,成交量环比增加189%,出让金总额环比增加169%。从近一周的情况来看,开发商积极拿地的热情也可见一斑。

需要指出的是,有专家向记者表示,“红5月”楼市大卖之后,近期有市场人士称“楼市库存告急”,这种说法很不可取。实际上,这只能是部分开发商的营销“策略”。

国家统计局的数据显示,5月末,全国商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米。其中,住宅待售面积减少466万平方米。如果按照1-5月份全国商品房销售面积56409万平方米和1-4月份全国商品房销售面积42192万平方米推算,去化期需要4年。

国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为,目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看,都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右,是历史上偏高的水平,而不是偏低的水平。”谢皓宇说。

下半年抓紧调整  住房和用地供应结构

记者了解到,近期房地产政策将主要侧重于“市场结构”的调整。

自然资源部近期向地方下发函件,要求上报住宅用地总面积、2008年以来住宅用地供应情况、住宅用地多主体供应的典型案例,以及集体建设用地建设租赁住房试点项目统计。自然资源部还派出调研组赴地方开展住宅用地供应制度改革调研,了解地方探索推进多主体供地的具体措施和政策建议。

住建部近日下发的通知也要求,房地产市场热点城市要积极探索推动供地主体多元化,在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。

按照要求,6月底前,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市,6月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。

各地也在快马加鞭,出台方案。

山西出台了《山西省发展住房租赁市场实施方案》,要求今年全省将基本建成三级住房租赁综合服务平台,省级和11个设区城市住房租赁综合服务平台要在6月底前建成并投入使用;新增30家专业化、机构化住房租赁企业和兼营住房租赁业务的房地产企业;各设区城市争取用3-5年时间,使租赁住房占新增(改造)住房供应量的比例提高到50%左右。

深圳市住建局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(下称《意见》),提出到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

武汉市将编制2018年至2022年住房发展规划,提高公租房、租赁住房、共有产权住房、中低价位中小套型普通商品住房在住房供应中的比例。本月底前,武汉将提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。方案将大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。

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