房企:降低负债率

行业动态中国证券报2018-06-28 07:25

在2018年4月召开的年度股东大会以及年前召开的年终工作会议上,陈顺和李明所在的公司董事会和管理层均要求财务部门密切关注负债率。

中国证券报记者采访的上述3家房企的资本负债率均超过75%。其中,陈顺所在的房企超过80%。

“国资大股东要求,公司今年的重点工作之一就是降低负债率。”李明坦言,这在一定程度上令公司管理层处于两难抉择。“降低负债率,就得砍掉一些信贷和发债,缩减债务规模。但公司发展又需要新的资金支撑,需要新的信贷和发债来支撑。”李明表示,为了达到股东的相关要求,公司一段时间没有拍地,而是忙于消化既有库存项目,或选择较轻资产的物业开发或受限较少的商业资产开发。

新借债务方面,多选择可以在表外体现的永续债。“今年做了一定规模的永续债,不算在当期资产负债表中,一定程度上缓解了负债率的继续攀升。”李明介绍说。

林亮则对中国证券报记者表示,永续债对房企资质要求高,发行主体需AA+级以上企业,“通常不是龙头企业或国资背景房企难以发行永续债”。

中诚评级相关人士向中国证券报记者介绍,随着房企融资渠道的紧缩,评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中,行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标;偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标;然后关注EBITDA(税息折旧及摊销前利润)全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法,二级指标取消,三级指标则向上提,细化成二级指标。指标体系扁平化,有利于评级的准确性。以往市场好的时候,更关注经营情况,比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等,财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标,防范金融风险成为重点。”

“一般而言,不同房企的融资结构不同,有的开发贷为主,有的中票为主,有的则信托为主。”某资深地产分析人士对中国证券报记者表示,在钱越来越贵,企业负债率水平居高不下的背景下,房企受到的影响不尽相同,“比如,以信托为主要融资通道的房企,今年日子可能不好过”。

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