花样年7个月仅完成年目标42% 重归主流房企道阻且长

行业动态华夏时报2018-08-11 10:29

今年年初,渴望重归主流地产商行列的花样年,提出2018年300亿元、2020年1000亿元的业绩目标。

然而,8月3日花样年公布的营运数据显示,今年前7个月,公司实现已累积的销售额约为128.43亿元,相比300亿元的全年销售目标,完成度仅为42.81%。

在房地产的“黄金时代”,偏重轻资产的策略使得花样年在规模上大幅落后于同期上市的同行。2016年,意识到问题的花样年开始重拾地产业务,实现轻重并举。然而,在行业集中度日益加剧的环境下,花样年能否顺利完成结构调整、兑现“轻重并举”模式价值的能力依然有待市场的验证。

前7月仅完成全年目标的42%

“今年我们的目标是300亿,2020年达到1000亿,确保我们成为行业内的主流地产商。”今年3月20日,花样年控股集团有限公司在2017年业绩会上确定了自己的规模目标,希望在行业内得到更多的话语权。

不过,在实现规模的道路上,花样年走得并不轻松。8月3日,花样年控股集团有限公司披露了截至2018年7月31日止的营运数据。公告显示,今年1-7月份,花样年实现已累积的销售额约为128.43亿元。尽管同比增长了123.16%,但以2018年销售目标300亿元来算,花样年前7月的目标完成度仅为42.81%。

针对业绩表现不佳的问题,《华夏时报》记者联系到了花样年集团相关负责人。该负责人强调,花样年上半年的表现符合公司预期:“今年的货量分布,上、下半年就是四六开。上半年会少一些,下半年大概有440 多亿的货量。”但该负责人不愿作出更详尽的解释,只透露花样年将于8月23日在香港举行半年业绩报告会,届时集团会对业绩及土储、货值等方面的问题给出官方回应。

“我们发现自身轻重比例有些失衡。”花样年控股集团董事局主席潘军近日在南京举办的一场发布会上坦言——而这也是花样年近年掉出主流地产商行列的关键因素。

2012年,花样年开启了为期五年(2012-2016年)的第一次业务转型,从重资产的房地产开发商向轻资产转型。时至今日,花样年的轻资产业务主要包括物业管理、酒店、文旅、金融、养老和教育等。因物业管理平台彩生活的上市,花样年声名鹊起。按照潘军的说法,发展至今“彩生活已成为行业老大,在规模上甚至是全球老大”。根据花样年的财报,2017年彩生活的营业收入为16.29亿元人民币,是除了房地产开发外诸多业务中最大的收入来源,占轻资产业务共25.56亿元中的64.4%。

不过,在将大多数精力和资源放在轻资产业务布局和运营上的同时,花样年却刻意剥离房地产属性,并对公司的规模表现得很淡然,对房地产业务的目标是保持量的稳定。2013年度业绩发布会上,潘军强调不要把花样年再称为房地产开发商,希望称花样年为最大的社区服务运营商。彼时,潘军甚至对媒体宣布,“谁再叫我开发商,我跟谁急。”这种战略使得花样年近年拿地偏少,规模增速偏低。仅在2016年,花样年的土地发展投资收入由2015年的0.672亿元骤降至2016年的0.057亿元,错失土地增值的红利期。

轻重失衡的战略,直接导致花样年的市场地位一路走低。“和同期上市的企业相比,我们确实落后了。”正如潘军所言,在克而瑞研究机构发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜(权益金额)上,花样年排名第104位。而在上市之初,花样年的排名是前50位。今年上半年,花样年位居第87位,但仅完成年度目标的37.7%。不仅如此,规模上的落后也导致其在土地市场、融资渠道等多方面都面临巨大的压力。2017年8月,潘军坦言,“公开市场都是大型房企的游戏场,不断上涨的地价让花样年压力不小。”

目前,就连花样年引以为豪的彩生活甚至也不能幸免。公开资料显示,彩生活的市值和市盈率优势也已然减弱。来自同花顺的数据显示,截至目前,彩生活的动态市盈率为23.69(绿城服务为41.648、中海物业为27.430),市值约90.86亿元(绿城服务193.06亿元、中海物业84.14亿元)。

重拾地产业务

事实上,早在2016年,意识到了轻重失衡问题的花样年,在反思之后开始调整战略,选择二次转型,重新布局房地产业务。潘军认为,房地产业务依然具有高速的成长性,不会去地产化。今年6月,其再次强调要重拾房地产,希望轻重比例达到5:5。

在重资产方面,花样年的结构有了侧重,90%是住宅,10%是商业。潘军称,未来花样年要“轻重并举”,即社区服务和房地产开发同时发力,房地产开发要拉上来,住宅的现金流要做上去。

但实现起来还存在难度。以土地储备为例,2017年报显示,花样年集团规划土地储备建筑面积约15609140平方米,其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为6626826 平米。但在布局区域上,一线城市占比25.9%,二线城市占比65.8%。今年以来,花样年尽管已经拿下7幅地块,但也都位于成都、武汉、合肥、杭州、石家庄这类二三线城市。

此外,花样年的商业仍然是以轻资产为主,买商业物业来自持“太重了”。而潘军所言的商业,主要是社区商业。不少业内人士直言,社区商业体量虽相对较小但运营非易,要想真正从社区商业长期获利,依然要经受挑战。

轻资产模式仍缺乏成熟环境

值得一提的是,在中国房地产市场,因轻重失衡导致错失发展良机的例子并非只有花样年一家。例如,坚持由开发转向自持的SOHO中国就遭遇转型阵痛。SOHO中国2017年的成绩单显示,净利润增幅达420%,但租金收入仍未达到当初设定的40亿元的目标。作为国内创立较早的知名房企,如今的SOHO中国早已无法与龙头房企碧桂园、恒大等相比,几乎与销售排行榜绝缘。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,尽管众多房企纷纷走向轻资产,在国内整体环境下,房企还没有找到能取代地产开发的轻资产运营模式,轻资产对公司整体利润的贡献并未显现。

“房地产企业的轻重资产都缺一不可。但需要注意:重资产是核心,轻资产是降低风险盘活重资产的多元化运营方式。”戴德梁行大中华区资产管理主管张大维强调,“如果企业都做轻资产,那么何来被管理的重资产?资本的通道如果没有打通,难以让投资者、开发商对公司的能力信服,也不会得到投资者的信任和青睐。”

“至少在我看来现在还没有到比较好的时机。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东直言,青睐轻资产的房企其实近年来没有享受到房价上涨的红利。至于轻重资产的比例,张化东认为2:8或是3:7比较好,否则容易失去对市场的控制权。

另一方面,在行业集中度不断上升、拿地成本逐渐上升的背景之下,中小型房企企图通过规模来突围变得更加困难。张大维直言。

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