环京楼市躲避限购 售房“手段”层出不穷

行业动态中国经营报2018-08-11 10:37

近期,北京世联房地产顾问有限公司发布了“环京房地产市场6月简报”。简报数据显示,燕郊、香河、廊坊、固安、涿州等市县房产成交量都有所上升,其中香河县成交量环比上涨竟达161%,环京楼市呈现回暖趋势。

在环京上述区域限购趋严的情况下,为何成交量上升如此之快?是本地购房需求上涨?还是存在违规销售?该简报发布后引发外界种种质疑。

随后《中国经营报》记者深入香河、固安、燕郊等地区多个楼盘走访调查,发现部分开发商、中介公司私下暗推“顺缴社保 三年后网签”、更名房、回迁房,铤而走险躲避限购政策。

对于涉及问题,记者致函廊坊市房屋保障和房产管理局办公室,该部门相关工作人员表示,已将采访函下发至相关科室,核实所述问题后再予以回复。其后记者多次致电该部门,截至发稿,并未收到相关回复。

“换”:顺缴三年社保以时间换空间

沿G103京津公路一路向南行驶进入香河县,来到与罗梁路交叉口,道路东侧几栋棕红色的高层住宅楼沿路排列,这便是陕西巨富实业集团有限公司开发的巨富九璟湾楼盘。

周边配套设施虽不健全,却丝毫不影响成交量。7月22日上午,记者走进巨富九璟湾售楼处,销售人员陈先生迎了上来。据他介绍,该楼盘一期2000多套房已经售罄,二期的2000多套房自去年底开始销售,半年时间以平均每月销售一栋半的速度,已经销售大半。

廊坊市政府出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》)中,划定了实行住房限购区域,香河县赫然在列。为什么成交量这么高?销售人员陈先生给出了答案:“这是北京周边唯一一个可以做贷款的项目,最低可付三成首付,九璟湾是巨富在环京楼市第一个楼盘,为了打开市场采取了这样的措施。”

“我在北京工作,没有香河县的户口,也没有三年纳税或社保,能在这里买房吗?”面对记者提出的问题,另一名销售人员何先生凑了上来,“没问题!”他毫不犹豫地说,大部分购房者都是在京外地人,没有三年社保或三年纳税都可以通过开发商办下来,购房者只需要提供一张身份证和一万多元现金,开发商可为其办理顺缴三年社保。

销售人员何先生还向记者介绍了无资质购房者贷款购房方案。购房者选房、交齐首付后与开发商签署草签合同,同时提供购房者身份证与一万多元现金,开发商为其办理顺缴三年社保。2020年交房时,即便购房者没有资质、没有办理网签,也可正常入住。三年社保顺缴完成后再办理网签,随后办理购房贷款,根据购房者征信情况,可选择四大银行,也可以选择中小银行。

而早在去年6月份,廊坊市政府就出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》),《意见》指出“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房,补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。廊坊市住房保障和房产管理局官网定期发布的《购买房屋风险提示》明确指出,任何个人或家庭均不得采取“先交钱、三年后再网签”的方式购买住房,否则可能面临房款、利息损失以及“钱、房两空”等重大购房风险。

无独有偶,《中国经营报》记者来到S32京秦高速燕郊北务出口3公里外的水榭花城售楼处,销售人员杨女士明确表示,没有本地户口及三年纳税、社保,开发商也可以帮忙办理三年社保顺缴。

销售人员杨女士在介绍中透露了这样的信息,在京外地人是主要购房者,大部分没有购房资质,办理了三年社保顺缴,近几个月成交量持续走高。

对于这些问题,《中国经营报》记者向陕西巨富实业集团有限公司、华夏顺泽·水榭花城项目部发出了采访函。顺泽·水榭花城项目部相关负责人刘先生表示,水榭花城售房业务代理给了另外一家公司,项目部对于“顺缴三年社保”等售房方式有明文规定是不允许的,而且我们开发商也办不了顺缴三年纳税或社保。不排除有销售人员为了赚提成,用这样的方法留住客户,这影响到了项目的形象,我们将加强内部管理。截至发稿前,记者多次拨打陕西巨富实业集团有限公司官网公布的电话及传真,均无法取得联系。

“囤”:中介囤房源等待更名出售

“三年内免费更名一次!”记者以购房者的身份走访香河、固安等县的几个楼盘项目售楼处,销售人员都提到过这项开发商提供的“便利”。购房者所购商品房未网签之前,如果有转让的想法,开发商可免费帮忙实现更名。

其中一个项目售楼处销售人员还为记者算了一笔账:“一个80平方米两居室,现在的售价是每平方米1.5万元左右,全款大概120万元,三年后单价如果涨到每平方米3万元,这个差价是你自己赚的,通过开发商免费更名将房子卖了,避免了购房的各种税费,变现240万元到北京买房就成为可能了。”该销售人员还透露了“三年免费更名”的另一个好处,如果政策变动,三年内无法取得购房资质,通过免费更名把房子卖出去,算是一种投资,也能稳赚不赔。

“商品房更名出售”是销售人员的营销说辞,还是确有实际交易?本报记者在儒房地产永定路西店找到了答案,原来这也是绕开限购政策的“套路”。

走进位于永定西路(沧州银行固安支行对面)的中介公司——儒房地产门店,销售人员孙先生介绍,房源并不缺,特别是更名房比较多,既能买到现房,也能买到期房。某项目刚交房,已经有不少业主打算卖房变现,而房产证还没拿到,无法出售,便将房子挂到这里寻找买家。同时也有不少在京工作的外地人上门询问,想买房却没有购房资质。

面对“供需两旺”的行情,该门店不顾限购政策铤而走险。孙先生说,对于没有固安户口也没有三年纳税或社保的客户,可代办三年社保顺缴来解决,全款购房压力大也能贷款,房源足够多可满足不同客户需求。如果购买的是更名的现房,购房者选房后交首付款,签署购房方、出售方与中介公司的三方协议,随后便可入住,顺缴社保三年取得当地购房资质后,办理过户,同时办理购房贷款。

“更名房特别多,我们一般优先选择性价比高的推荐给客户,在这里购房,总价普遍比售楼处低8~10万元。”孙先生介绍,凭借着低价,吸引不少有资质的购房者购买更名房。“上个月我还卖了剑桥郡十一期的一套房,单价每平方米14700元,还赠送个车位。”

资料显示,儒房地产门店归属于山东儒房融科网络科技股份有限公司,向儒房融科公司发送采访函以后,该公司品牌部公女士表示,各门店如果有违反相关政策甚至违法的行为,总部会采取一些处罚措施。固安区域儒房地产因为之前就违反了我们之间签署合同的约定事项,总部已经发出警告,并有与其解除合同的打算,这次如果违规情节严重,我们将与其解除合同。

随后,固安区域儒房地产负责人潘先生联系到了记者,他表示,固安房产销售人员这种胡乱给客户承诺办准购是很普遍的,但从儒房地产公司层面,一直也没有这种承诺,如发现违规售房的行为,我们将第一时间处理,第一时间避免购房者损失。

“绕”:销售回迁房绕开限购政策

打开“58同城”客户端,搜索“廊坊回迁房”,数十条信息跃然而出,大部分位置显示在固安县、永清县。

潮起各家欢喜,潮落万户哀愁。最近的厦门楼市就像潮水一样几度沉浮,大有惊涛拍岸之势。

近日,一则关于“厦门楼市神话破灭,地价腰斩,地王挥泪甩卖”的报道将走在房地产调控前沿的厦门推上风口浪尖,甚至传出厦门楼市“崩盘”的消息。相关报道称:“相比2017年3月高峰期,岛内每平方米已经下降了1万~1.5万元,岛外下跌6000~1万元。”

尽管在厦门当地“楼市崩盘论”多被认为是危言耸听,但市场冷淡、房价下滑、购房者观望情绪浓重已成为不争的事实。资料显示,今年以来,厦门新建商品房和二手房成交均出现明显下滑,部分区域房价和地价下降幅度也较为明显。此外,受限购、限价等调控政策影响,厦门楼市在趋于理性的同时还面临着地王亏本入市、库存高企的隐忧。

厦门市国土资源与房产管理局(以下简称“厦门国土房产局”)一位王姓负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,房价涨落是正常的市场行为,从全市范围来看,部分区域和楼盘房价虽然出现了回落,但降幅在合理、可控的范围内,这也是楼市调控见成效的表现。

市场冷淡 地价重回“1”字头

2016年8月至今的短短两年时间,厦门楼市经历了从领涨全国到横盘震荡的“过山车式”行情。

根据易居研究院智库中心公布的2018年1~7月份厦门新建商品住宅各区价格走势数据显示,厦门岛内思明、湖里二区和岛外的集美、海沧、同安和翔安四区成交均价均出现了下滑,其中思明区下滑最为明显,今年前7月成交均价45547元/平方米,相比去年同期的55427元/平方米,下滑幅度接近万元。

在商品房供销方面,厦门国土房产局组织人事处工作人员向记者提供的厦门市房地产市场最新数据显示,今年1~7月,厦门市商品房累计批准预售面积153.0万平方米,同比下降22.2%;新建商品房累计销售面积182.5万平方米,同比下降17.0%。

二手房交易更加低迷。数据显示,今年1~7月二手房累计成交面积151.2万平方米,同比下降44.4%,二手住宅累计成交面积88.7万平方米,同比下降58.2%。

厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部分析认为,在新建商品住宅方面,整体市场持续冷谈,二手房成交虽逐步上涨但市场观望情绪相对浓重,成交大幅下滑。

此外,厦门地价“腰斩”论也备受关注。在7月2日的土拍会上,翔安区推出的3幅地块小幅溢价成交,楼面价分别为每平方米1.90万元、1.98万元和2.12万元,分别被国贸、华润、金地联合体,厦门特房集团和海晟房地产开发有限公司竞得。

可供对比的是,此次拍出1.90万元/平方米楼面价的翔安X2018P03地块与2016年由厦门融侨置业有限公司拍得的2016XP04地块位置相近,后者楼面价为3.83万元/平方米。

记者现场采访了解到,2016XP04地块商品房项目案名为融侨铂樾府,示范区已于8月5日开放,目前尚未开盘销售,项目规划6栋高层和6栋叠墅,首期将推88~170平方米叠墅,47~150平方米高层之后再推出。

厦门克而瑞机构表示,从我们长期的跟踪监测来看,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米,相比2017年下降近二成,与2016年的顶峰时期相比则下降约三成,但并未全面“腰斩”。

“地价重回‘1’字头,楼面价相比区域最高地价明显缩水。”厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部则置评称,此次土拍中央企和国企成为主力,近期楼面价持续回落,预计接下来厦门低溢价拿地将成为常态。

据了解,在房企研究中判断一个城市是否有投资价值,经常根据“地楼比”即地价与房价的比例来判断,“地楼比”越小则意味着未来可能的利润空间越大,土地投资价值越高。

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